Petricskóné Kelemen Éva: A társasházak adózása

Szerző:
Dátum: november 23, 2018 9:00 de.
Kategória:

A társasház különleges helyet foglal el a magyar adórendszerben: bár legalább két – nem feltétlenül magánszemély – tulajdonos közössége alkotja, mégis a személyi jövedelemadóról szóló törvény hatálya alá tartozik. A közös név alatt megszerzett bevételeket személyi jövedelemadó terheli, míg a társasház az általa bármilyen jogviszonyban foglalkoztatott magánszemélyek tekintetében kifizetőként jár el. Cikkünkben áttekintjük a társasházak működését szabályozó alapvető rendelkezéseket, valamint azokat az adószabályokat, amelyeket a társasházaknak alkalmazniuk kell.

Hivatkozott jogszabályhelyek: Ptk. 5:85. §, Szja tv. 75. §

A társasház különleges helyet foglal el a magyar adórendszerben: bár legalább két – nem feltétlenül magánszemély – tulajdonos közössége alkotja, mégis a személyi jövedelemadóról szóló törvény hatálya alá tartozik. A közös név alatt megszerzett bevételeket személyi jövedelemadó terheli, míg a társasház az általa bármilyen jogviszonyban foglalkoztatott magánszemélyek tekintetében kifizetőként jár el. Cikkünkben áttekintjük a társasházak működését szabályozó alapvető rendelkezéseket, valamint azokat az adószabályokat, amelyeket a társasházaknak alkalmazniuk kell.

Hivatkozott jogszabályhelyek: Ptk. 5:85. §, Szja tv. 75. §

A társasház alapításával, működésével kapcsolatos alapvető szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.) tartalmazza, míg az adózással kapcsolatos rendelkezéseket a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvényben (a továbbiakban: Szja tv.), az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben (a továbbiakban: Áfa tv.), illetve az adózás rendjét szabályozó jogszabályokban kell keresnünk. A társasház a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Szt.) hatálya alá tartozó egyéb szervezetnek minősül, számviteli nyilvántartásait és beszámolási kötelezettségét a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségeinek sajátosságairól szóló 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 479/2016. Korm. rendelet) szerint kell vezetnie, illetve teljesítenie.

1. A társasház fogalma, jellemzői

A társasházak jogállását, alapításának és működésének jogi kereteit a társasházakról szóló törvény határozza meg, az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépése óta azonban a Ptk. is tartalmaz a társasház jogállására, a közös tulajdonra, illetve nevesítetten a társasházi tulajdonra vonatkozó rendelkezéseket.

A Ptk. 5:85. §-a szerint társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Önálló ingatlannak tekintendő a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt. A társasház alapításával közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. Amennyiben a földrészlet bármely oknál fogva nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva földhasználati jog illeti meg. Közös tulajdon továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, lakás. Így a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdona pl. a pince, a padlás és más egyéb tárolásra alkalmas helyiség, az épületgépészeti berendezések (pl. kazán, lift), továbbá a gondnoki, a házfelügyelői lakás.

A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

A társasháztulajdonra a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait (Ptk. 5:73-5:84. §) kell megfelelően alkalmazni. A társasházak szempontjából fontos rendelkezések a következők:

– a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban

– a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére;

– a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is;

– az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni;

– a tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben; minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog; a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

= a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz;

= az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz;

– a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg a tulajdonostárs tulajdoni hányadára.

Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A társasház tulajdonostársainak közössége – az általa viselt közös név alatt – az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasház e tevékenysége során önállóan perelhet és perelhető.

A társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

A társasház alapításának célja a közös tulajdonú épület fenntartása, működtetése. Az ehhez szükséges forrásokat elsődlegesen a tulajdonostársak befizetései biztosítják (közös költség). A társasházak jellemzően vállalkozási tevékenységet nem folytatnak, a tulajdonostársak közössége azonban különböző jogcímeken szerezhet jövedelmet, és kifizetőként is keletkezhet adókötelezettsége. Jövedelemszerzőként a közös tulajdonú épületrészek értékesítéséből vagy bérbeadásából származhat elsősorban adóköteles jövedelme a társasháznak, a bankban elhelyezett és pénzeszközök után pedig kamatjövedelem keletkezhet. Kifizetőként a társasház által bármely jogviszonyban foglalkoztatott magánszemélyek részére teljesített kifizetésekkel kapcsolatban van a társasháznak teendője.

Az Adó szaklap 2018/8-9. számában megjelent cikkünk teljes szövegét elérheti innen >>